تسهیلات برای ساخت هتل
تسهیلات برای ساخت هتل كشور ما ايران اسلامي با برخورداري از آثار بجاي مانده از ميراث چند هزار ساله تمدن كهن بشري و جاذبه هاي منجر به فرد تاريخي، فرهنگي و طبيعي سالانه باعث تردد بي شماره گردشگران داخلي و خارجي ميباشد . اين قابليت از جهات مختلف مورد توجه قرار ميگيرد.
تسهیلات برای ساخت هتل
بدون ترديد نقش مهم صنعت گردشگري در توسعه پايدار و عبور از بحرانهاي مالي، سياسي ، اقتصادي و … در هر كشوري مورد توجه ميباشد در اين راستا كشور ما از موضوع گردشگري و توسعه اين صنعت ميتواند براي برنامه هاي اقتصادي اجتماعي، سياسي به ويژه در جهت توليد اشتغال گامهاي اساسي بردارد .
مرحله دوم: تأسيسات گردشگري و مصاديق آن
آنچه امروز يك گردشگر ميتواند از آن براي رفاه و امنيت خود استفاده نمايد تأسيسات گردشگري ميباشند كه به قصد ارائه خدمات و انتفاع براي پذيرايي و اقامت مسافران و گردشگران طبق ضوابط و مقررات احداث گرديده و به شرح ذيل تقسيم بندي شده اند.
- هتل ,متل و واحدهاي خدماتي رفاهي بين راهي
- مهمانپذير تسهیلات برای ساخت هتل
- مركز اقامتي جوانان تسهیلات برای ساخت هتل
- مراكز خود پذيرائي شامل هتل آپارتمان، پانسيون، زائر سرا و ازاين قبيل
- تفرجگاه، اردوگاه گردشگري، محوطه كمپينگ و كاروان ها
- مجتمع هاي سياحتي و تفريحي (به استثناي موارد مربوط به شهرداريها) و ساير واحدهائي كه به قصد ارائه خدمات و انتفاع براي پذيرايي و اقامت مسافران و جهانگردان طبق مقررات و ضوابط ميراث
فرهنگي و گردشگري تاسيس ميگردند. - مراكز سرگرمي و تفريحي (مراكز تعطيلات )
- دفتر خدمات مسافرتي وجهانگردي تسهیلات برای ساخت هتل
- مناطق نمونه گردشگري تسهیلات برای ساخت هتل
- اقامتگاه با مالكيت زماني تسهیلات برای ساخت هتل
مرحله سوم: ارائه تقاضاي اخذ تسهيلات بانكي
هر شخص حقيقي يا حقوقي، خصوصي يا تعاوني ميتواند نسبت به تسليم تقاضاي اخذ تسهيلات پس از مراحل اخذ صدور موافقت اصولي و تأئيد نقشه هاي معماري براساس موارد ابلاغي و همچنين پس
از تأمين ۲۰% از سهم آورده خود اقدام نمايد.
سهم آورده هر متقاضي عبارت است از سرمايه گذاري شخص قبل يا در حين ارائه درخواست استفاد ه از تسهيلات ميباشد بدين شرح كه پس از هزينه هاي تهيه زمين و ساير هزينه هاي قبل از شروع
عمليات ساختماني از قبيل عوارض هاي قانوني و اخذ پروانه، هزينه مهندس مشاور، هزينه هاي تهيه نقشه و غيره نسبت به ساخت ۲۰% اقدام مينمايد و يا در حين ارائه تقاضاي خود ۲۰% از سهم خود
را به صورت نقدي نزد بانك توزيع مينمايد.
مرحله چهارم: تسهیلات برای ساخت هتل صدور پروانه ساختمان و مجوز ساخت
پس از تصويب نقشه ها توسط سازمان موضوع به شهرداري و يا بخشداري محل جهت موافقت با ساخت هر يک از تاسيسات گردشگري ابلاغ ميگردد و شهرداري و يا بخشداري محل بر اساس طرح جامع شهري
و بنامنازع بودن موضوع نسبت به صدور پروانه با كاربري گردشگري اقدام مي نمايد . تسهیلات برای ساخت هتل
با توجه به قانون الحاق موادي به قانون تنظيم بخشي از مقررات مالي دولت مصوب ۲۷/۱۱/۱۳۸۰ كه در جلسه علني روز يكشنبه مورخ ۱۵/۸/۱۳۸۴ مجلس شوراي اسلامي تصويب و در تاريخ ۲۵/۵/۱۳۸۴ به تاييد شوراي محترم
نگهبان رسيده بشرح ذيل جهت اجرا ابلاغ شده است :
بند ۳ ماده ۲۲ قانون فوق الاشاره :
تغيير كاربري اراضي براي استقرار هتل ها با پيشنهاد سازمان ميراث فرهنگي و گردشگري در كميسيون ماده ۵ موضوع قانون تاسيس شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران بطور فوق العاده مورد بررسي و اقدام قرار خواهد
گرفت.
بند ۴ ماده ۲۲ قانون فوق الاشاره :
عوارض ناشي از تغيير كاربري و فروش تراكم به اقساط ۵ ساله تا ۱۰ ساله از شروع بهره برداري توسط سرمايه گذاران به شهرداري محل مربوط پرداخت خواهد شد .
مرحله پنجم: تسهیلات برای ساخت هتل صدور موافقت اصولي توسط سازمان
- مراحل صدور موافقت اصولي توسط سازمان ميراث فرهنگي، صنايع دستي و گردشگري
- ارائه درخواست كتبي توسط متقاضي به سازمان ميراث فرهنگي، صنايع دستي و گردشگري استان مربوطه.
- بازديد از محل مورد نظر متقاضي توسط كارشناس سازمان استان تسهیلات برای ساخت هتل
- تأئيد مقدماتي و اعلام آن ( درصورت عدم تأئيد با ذكر علت به متقاضي كتباً اعلام ميشود)
- اخذ مدارك اوليه ( الف ـ سند مالكيت ب ـ كروكي محل) تسهیلات برای ساخت هتل
- بررسي مدارك و اعلام نتيجه به كارگروه گردشگري تسهیلات برای ساخت هتل
- استعلام از نهادهاي مرتبط تسهیلات برای ساخت هتل
- آب منطقه اي (جهت رعايت حريم رودخانه، دريا، كانالهاي كشاورزي، سدها و ..)
- برق منطقه ای (جهت رعايت حريمهاي برق فشار قوي) تسهیلات برای ساخت هتل
- شركت توزيع برق (جهت تأمين برق مورد نياز پروژه) تسهیلات برای ساخت هتل
- شركت گاز و نفت (جهت تأمين حريم خطوط گاز، نفت) تسهیلات برای ساخت هتل
- منابع طبيعي (جهت رعايت محدوده هاي جنگلي و اراضي ملي) تسهیلات برای ساخت هتل
- محيط زيست (جهت رعايت مسائل زيست محيطي) تسهیلات برای ساخت هتل
- ميراث فرهنگي (بافتهاي قديمي و تاريخي شهر يا روستا) تسهیلات برای ساخت هتل
- امور اراضي (جهت بررسي زمينهاي كشاورزي و نوع كاربري) تسهیلات برای ساخت هتل
- شهرداري (در صورتي كه زمين در محدوده شهري واقع شده است) تسهیلات برای ساخت هتل
- اداره راه و ترابري (جهت رعايت حريم راههاي اصلي و فرعي) تسهیلات برای ساخت هتل
- آب و فاضلاب (نحوه تأمين آب و دفع فاضلاب) تسهیلات برای ساخت هتل
- ساير دستگاههاي برحسب مورد تسهیلات برای ساخت هتل
- بررسي در كار گروه گردشگري تسهیلات برای ساخت هتل
مرحله ششم: تهيه نقشه هاي معماري بر اساس ضوابط سازمان
پس از صدور موافقت اصولي موضوع به طور كتبي به متقاضي ابلاغ و طي مدت مهلت ۶ ماه درخواست ميگردد تا نسبت به تهيه نقشه هاي معماري براساس ضوابط معماري سازمان اقدام نمايد.
۱- تهيه نقشه هاي معماري
۲- بررسي و تصويب و ابلاغ نقشه هاي معماري
مرحله هفتم: تصويب تسهيلات و معرفي به بانك
- به طور كلي سرمايه گذاران با آگاهي از روابط عمومي اخذ تسهيلات و همچنين مطالعه قوانين مرتبط با قانون عمليات بانكي بدون ربا تقاضاي خود را تسليم خواهند نمود. بعضي از موارد كه در بانكها از اعطاي تسهيلات به سرمايه گذاران خودداري مينمايند عبارتند از:
۱- كساني كه چك برگشتي در هريك از بانكها داشته باشند.
۲- محكومين مالي كه از طريق مراجع قانوني نسبت به اخذ تسهيلات منع شده اند.
۳- سرمايه گذاران كه بدهي معوق داشته باشند و نسبت به اداي دين معوق اقدام ننمايند.
۴- بانكها جهت خريد اماكن اقامتي و .. تسهيلات پرداخت نمي نمايند.
۵- معمولاًمشاركت دو بانک در يک طرح به طور همزمان صورت نميگيرد.
۶- طرحهايی كه توجيه مالي ، فني و اقتصادي نداشته باشند در بانكها مشاركت نمينمايند.
۷- اشخاص حقوقي دولتي و عمومي و همچنين شهرداريها بدون كسب مجوز از بانك مركزي مجاز به استفاده از تسهيلات نمي باشند.
نكته: سرمايه گذاران مكلفند برنامه زمان بندي طرح را طوري تنظيم و تعهد نمايند كه با اعطاي تسهيلات طرحها حداكثر ۱۰ سال شامل ۳ سال مشاركت با بانک جهت ساخت ۱ سال تنفس ۶ سال اقساط ميباشد . عدم تكميل طرحها به علت اهمال و بي توجهي سرمايه گذار دليلي بر عدم تبديل دوران مشاركت طرحها به فروش اقساطي از طرف بانک نميباشد. وثايق مورد قبول بانكها
- وثايق مورد قبول بانكها همان تضامين برگشت اصل و سود تسهيلات و همچنين حسن اجراي تعهدات سرمايه گذار ميباشد كه عبارتند از :
۱- اموال غير منقول شامل املاك يا مستحدثات و منصوبات در محل اجراي طرح كه ميتوانند متعلق به متقاضي، يا شركاء باشد. ملك مورد رهن از نظر بانک بايد مرغوب، سهل البيع مفروز، بلامعارض، شش دانگ و آزاد باشد. املاكي مانند زمينهاي باير و كشاورزي معمولاً غير قابل ترهين ميباشد.
۲- اوراق بهادار، ضمانت نامه هاي رسمي و سهام شركتهاي پذيرفته شده در بازار بورس و همچنين اوراق مشاركت منتشره با كسب مجوز از بانک مركزي.
۳- اسناد رسمي مثل اوراق ترفه دولتي يا اسناد خزانه
۴- قبوض انبارهاي عمومي تسهیلات برای ساخت هتل
۵- اسناد تجاري مثل سفته و برات تسهیلات برای ساخت هتل
مرحله هشتم: بررسي پرونده در بانك عامل
بانک به محض مراجعه سرمايه گذار و تسليم معرفي نامه سازمان نسبت به تكميل مدارك و بررسي آن و تاييد طرح ارسالي ظرف مدت يكماه اقدام مي نمايد .در صورت نقص مدارک پرونده بانک در سقف مهلت مقرر فوق الذكر مراتب را به متقاضي و سازمان اعلام مي نمايد و در غير اين صورت نسبت به تصويب طرح و معرفي به دفتر اسناد رسمي اقدام مي نمايد.
هزینه ساخت هتل در کدام شهرها کمتر است؟
به طبع هزینه ساخت هر متر مربع هتل تا میزان زیادی به قیمت زمین آن بستگی دارد. هزینه زمین در شهری مانند تهران بسیار بالا است و در شهرهایی که مسافر پذیر هستند مانند مشهد، اصفهان، شیراز و … کمی پایینتر است. از طرفی در شهرهای بزرگ که قیمت زمین زیاد است میتوان با خرید زمینهای حاشیه شهر، اقدام به ساخت هتل کرد ولی این امر را باید در نظر داشت که با خرید زمین ارزانتر میتوان به هتل بزرگتری ساخت ولی هتل بزرگی که بسیاری از اتاقهای آن خال میماند، ضرر محسوب میشود. داشتن هتل کوچکتر که در منطقهای استراتژیک واقع است مسلماً مسافر بیشتری خواهد داشت. لذا در انتخاب خود کوشا زمین برای ساخت هتل باشید.
یک هتل استاندارد دارای چه ویژگیهایی است؟
زمین برای ساخت هتل اصولاً باید حداقل دارای یک طبقه زیر همکف، یک طبقه، همکف و یک طبقه روی همکف داشته باشند. طبقه زیر همکف معمولاً به رستوران، فست فود، لاندری، تأسیسات و انباری اختصاص پیدا زمین برای ساخت هتل میکند.
سایر طبقه ها:
طبقه هم کف نیز باید شامل لابی، کافی شاپ، نمازخانه مردانه و زنانه، سرویس بهداشتی، بخش اداری، اتاق استراحت و رختکن کارمندان، سالن آمفی تئاتر، اجتماعات، سالن ورزشی و … باشد. طبقههای بالای هم کف نیز به اتاقهای مختلف مخصوص اقامت مسافران را در بر دارد. در طبقه پشت بام نیز در هتلهای ۵ ستاره به بالا به ساخت روف گاردن، استخر، کافی شاپ و … اختصاص پیدا میکند.
هر اتاق هتل دارای چه ویژگیهایی است و چه نامیده میشود؟
- اتاق یک نفره (Single) دارای یک تخت است که ابعاد و امکانات آن به تعداد ستارههای هتل بستگی دارد.
- اتاق دو نفره توین یا دابل (Double یا Twin) نامیده میشود. دابل به اتاق دارای یک تخت دو نفره و توین به اتاق دارای دو تخت یک نفره مجزا گفته میشود.
- اتاق سه نفره (Triple) به اتاقی گفته میشود که یا دارای سه تخت تک نفره، یک تخت تک نفره و یک تخت دونفره است.
- سوئیت (Suite) نیز به اتاقی گفته میشود که قسمت جلوی آن مختص پذیرایی و پشت آن اتاق خواب است.
- آپارتمان (Apartment) هم عبارت است از یک هال و پذیرایی با یک، دو و یا سه اتاق خواب که هر کدام دارای دو تخت است.
- استودیو (Studio) به اتاقهایی گفته میشود مبلمان آنها به شکل تخت خواب شو هستند و در نگاه اول به شکل پذیرایی هستند و با تغییر مبلمان به شکل اتاق خواب در میآیند.
- اتاقهای تودرتو یا کانتکتد روم (Connected Room) به دو اتاق تودرتو میگویند، هر دو اتاق به راهرو اصلی هتل راه دارد و هر کدام به تنهایی یک اتاق کامل است و با یک در به یکدیگر راه دارند.
- کابانا (Cabana) اتاقی است که در طبقه هم کف واقع شده است و پنجره آن به محوطهای باز میشود که متصل به استخر شناست.
فیستا سوئیت (Fiesta Suite) این نوع سوئیتها معمولاً برای استراحت بعد عروسی است. در کشورهای دیگر مراسم عروسی در هتل برگذار میشود و تمامی مهمانان برای یک شب در هتل اقامت دارند و سوئیت فیستا مخصوص عروس و داماد است.
مراحل و مدراک لازم جهت اخذ مجوز ساخت هتل
برای اخذ مجوز ساخت هتل باید در ابتدا به اداره کل میراث فرهنگی، صنایع دستی و گردشگری مراجعه کرد. طبق آیین نامه مصوب این اداره حداقل متراژ زمین جهت احداث هتل ۴۰۰ متر مربع، هتل آپارتمان ۳۰۰ متر مربع، سفره خانه سنتی ۳۰۰ متر مربع و مجموعههای گردشگری ۵۰۰۰ متر مربع است. برای اخذ مجوز ساخت هتل باید توان مالی مناسب داشته باشید و توانایی اثبات آن را نیز داشته زمین برای ساخت هتل باشید.
عرصه و زمین مورد نیاز جهت ساخت هتل
علاوه بر این عرصه و زمین مورد نیاز جهت ساخت هتل را داشته باشید و در نهایت هم طرحی توجیه پذیر و مناسب جهت ایده ساخت هتل ارائه دهید. زمان مورد نیاز برای صدور مجوز ساخت هتل ۳۰ روز است، طبقه آن غیر صنفی محسوب میشود و دریافت کننده مجوز آن میتوانند اشخاص حقیقی و حقوقی باشند.
شرایط صدور مجوز کداماند؟
توجیه پذیر بودن طرح گردشگری با توجه به موقعیت مکان مورد نظر برای اجرای طرح شاخصهای اهلیت سرمایه گذار (شامل توان مالی مجری، توانایی تأمین وثیقه، ارائه گواهی عدم بدهی غیر جاری به سیستم بانکی از مراجع ذیصلاح (بانک مرکزی و سایر بانکها)). پاسخ مثبت استعلام سازمانهای ذیربط در خصوص احداث تأسیسات گردشگری نحوه تأمین مالی (شخصی یا بانکی و …) مشخص باشد.
هزینه ساخت هر متر مربع هتل به چه عواملی بستگی دارد؟
به طور کلی هزینه ساخت هر متر مربع هتل به زمین، نوع سازه، تعداد طبقات، تأسیسات مکانیکی و الکتریکی، کیفیت مصالح، تعداد ستارههای هتل و … بستگی دارد. به طور کلی هزینه ساخت هتلهای ۴ تا ۵ ستاره در کلان شهرها به ۱۰۰ تا ۳۰۰ میلیارد تومان میرسد و در شهرهای کوچک در حدود کمتر از ۱۰۰ میلیارد تومان است. معمولاً نیمی از این مبلغ سرمایه اولیه است و باقی آن نیز با حمایتهای دولت از هتلداران و سرمایه داران به صورت تخصیص وامهای کم بهره تأمین زمین برای ساخت هتل میشود.
ضوابط ساخت و تجهیز هتل
هُتِل یا مهمانخانه نوعی مکان مسکونی اجارهای است که معمولاً برای مدت کوتاه به افراد اجاره داده میشود. هتلها از امکانات اقامتی و گردشگری شهرها به حساب میآیند و بیشتر مورد استفادهٔ مسافران و گردشگران قرار میگیرند. هتلها دارای تعداد زیادی اتاق هستند که گاه به چند صد اتاق میرسد. علاوه بر اتاقها و سوئیتهای اقامتی، هتلها دارای امکانات جنبی گوناگونی هستند. رستوران، استخر شنا، کافی شاپ و سالن اجتماعات نمونههایی از امکانات هتلها هستند. معمولاً مشتریان هتل در اتاقها و سوئیتهایی که دارای تخت خواب ، توالت و حمام مجزا هستند ساکن میشوند. اتاقهای یک تخته و دوتخته مشتریان بیشتری دارند.
حداقل شرایط لازم براي استاندارد هتلها
حداقل شرایط لازم براي درجه بندي یک هتل در یکی از سطوح درجات ، دارا بودن سطحی از خدمات و تسهیلات است که میبایست در آن واحد به میهمانان عرضه زمین برای ساخت هتل شود.
هتلها در این دستورالعمل در پنج سطح به شرح زیر درجه بندي می شوند.
یک ستاره ، دو ستاره ، سه ستاره ، چهار ستاره و پنج زمین برای ساخت هتل ستاره
حداقل شرایط لازم براي هر یک از هتلها
- رعایت حداقل سطح کیفی در قسمتهاي مختلف واحد
- یک هتل معمولاً حداقل ۸ اتاق خواب را داراست.
- %۷۵ اتاق خوابها با حمام یا تسهیلات خصوصی
- وجود محلی براي صبحانه خوري که متناسب با ظرفیت هتل طراحی شده باشد.
- وجود سیستم سرمایش و گرمایش قابل کنترل در اتاق خوابها
ساخت و راه اندازی هتل
استاندارد هتل این نکته بسیار حائز اهمیت است که سرمایه گذار همینطور که حجم بسیار زیادی از سرمایه خود را صرف ساخت و راه اندازی هتل می نماید، برای موفقیت مجموعه خود، در بخش های مدیریتی و منابع انسانی هم نیرو های کارآزموده و توانمند را به خدمت بگیرد تا با بکار گیری اصول صحیح مدیریتی به بازگشت سطح سرمایه و استاندارد هتل سود مجموعه خود کمک نماید.
انواع زیر ساختها و پیش نیازهای بخش های مختلف
- پیش از اقدام به ساختن هتل استاندارد هتل باید تمام زیر ساختها و پیش نیازهای بخش های مختلف بصورت ریز به ریز تعریف و طراحی گردند و بصورت کاملاً اصولی و کارشناسی عمل شود .
- در ابتدای برنامه ریزی جهت افتتاح هتل سازی تمام پیش بینی ها باید انجام شده باشداستاندارد هتل ، نقشه کامل بخشهای مختلف هتل بهمراه لیست تجهیزات و ادوات آنها و جانمایی تجهیزات در این نقشه ها باید از قبل انجام پذیرد ، تا با برنامه ریزی صحیح و اصولی همه چیز در جای خود قرار گیرد .
- سازه هتل سازی ، سازه ای نیست که یک سرمایه گذار بخواهد پس از چند سال نوع متریال و مصالح مصرفی در آن را تغییر بدهد و از طرفی ، هم نما و زیبایی یک هتل ، و هم کیفیت و استقامت مصالح هتل در قدم اول بسیار مهم و حائز اهمیت هستند .
- به همین منظور سرمایه گذار و تیم اجرایی مهندسین سازه در هتل سازی باید از مقاومترین و شیک ترین نوع مصالح و متریال و در عین حال خوش نقشه ترین پلان برای ساختمان هتل ، اتاقها و سایر قسمتها استفاده نمایند ، تا الگوهای دیداری و جذابیتهای هتل تامین گردد .
- در ساخت ، تجهیز و راه اندازی هتل سازی باید تمام الگوها به نحو احسن رعایت و اجرا گردند ، از مهمترین این الگوها باید از الگوهای دیداری و زیبایی شناسی و خدماتی و رفاهی نام ببریم .
- رعایت این الگوها باعث می شود در کوتاه مدت هتل به سرعت شناخته شده و حجم بیشتری از میهمانها را جذب نماید ، در ضمن اینکه برای آن دسته از میهمانهایی که برای مدت طولانی قرار است در هتل سازی اقامت داشته باشند ، فضای هتل تکراری و سنگین به نظر نرسد و بیشتر با آن مانوس شوند .
- از دیگر الگوهای بسیار مهم که باعث منحصر بفرد شدن هتل سازی می گردد ، رعایت الگوهای حرفه ای و استانداردهای هتلداری می باشد ، گزینش
پرسنل کارآزموده بخصوص مدیریت کارآمد و نکاتی همچون انتخاب ظروف ، لباسهای شکیل و زیبا و … بسیار مهم و تاثیر گذارند .